Sí — si tu propiedad en Quintana Roo genera renta, casi con certeza causa impuestos en México. La buena noticia: gran parte se retiene por ti, las tasas son conocibles, y hay un movimiento que puede reducir tu retención en tres cuartas partes. La mala: casi todo artículo de “impuestos de Airbnb en México” es vago, está desactualizado o se equivoca con las tasas 2026. Aquí está el desglose real — tres impuestos, dos gobiernos, vigente para 2026, con fuentes que puedes abrir.
Tres impuestos, dos gobiernos
Una renta de corto plazo en Quintana Roo puede tocar tres impuestos distintos, de dos autoridades distintas — el SAT federal y el SATQ estatal. Confundirlos es la causa #1 de malos consejos. Así se acomodan.
ISR federal — se cobra de dos formas
Cómo se grava tu renta para ISR depende por completo de cómo te pagan:
- Por plataforma (Airbnb, Vrbo, Booking): aplica el Régimen de Plataformas Digitales. La plataforma retiene el ISR antes de pagarte — 4% sobre hospedaje si tiene tu RFC, 20% si no.
- Directo (fuera de plataforma, pagado a un residente en el extranjero): el Art. 158 de la LISR aplica un 25% sobre el ingreso bruto, sin deducciones (hay una opción electiva de 35% sobre la ganancia vía representante legal en México).
Por qué el RFC es tu mayor palanca
Esa diferencia entre 4% y 20% lo es todo. Que la plataforma tenga un RFC mexicano válido registrado decide cuánto retiene — tanto en ISR como en IVA.
Misma renta, muy distinto neto. Y aquí está lo que sorprende a los propietarios: no necesitas residencia mexicana para obtener un RFC. Un extranjero que vive fuera puede inscribirse. Lo explicamos paso a paso en nuestra guía para obtener el RFC siendo extranjero no residente — es lo primero que la mayoría debería resolver.
IVA — 16%
El hospedaje de corto plazo es una actividad gravada a la tasa general del 16% de IVA (no hay tasa reducida para Quintana Roo). Por plataforma: con RFC, la plataforma retiene la mitad (8 puntos) y tú declaras el otro 8%; sin RFC, retiene el 16% completo. El mecanismo es el Art. 18-J de la LIVA, que alcanza expresamente a anfitriones residentes en el extranjero.
El impuesto al hospedaje de Quintana Roo (ISH)
Aparte de lo federal, Quintana Roo cobra un impuesto estatal al hospedaje (ISH), administrado por el SATQ. La tasa la fija el tipo de inmueble, no el canal de reserva:
- 6% para “departamentos, casas y villas particulares” — la categoría de casa entera bajo la que cae casi toda renta vacacional.
- 5% tasa general (hoteles, etc.).
Así que un departamento o villa particular causa 6% incluso en reserva directa. Por plataforma, la plataforma retiene y entera el ISH y te da constancia; en reservas directas, tú lo enteras en pagos mensuales definitivos, a más tardar el día 10 del mes siguiente. (Tasa fijada por el Decreto 030, vigente desde abril de 2023 y sin cambio hasta 2025.)
“¿La plataforma lo resuelve todo por mí?”
En parte — y esta es la única zona gris honesta. Para residentes mexicanos bajo cierto umbral de ingreso, la retención de la plataforma puede tratarse como pago definitivo, sin nada más que declarar. Para un propietario no residente, ese estatus “definitivo” no es limpio: el régimen de pago definitivo se diseñó para residentes, y un extranjero puede seguir teniendo obligaciones bajo el Art. 158 o un tratado fiscal. Trata la retención como el mecanismo de cobro práctico, no como liberación total garantizada — y confirma tu caso con un contador.
Qué significa para un propietario no residente
- Si rentas por Airbnb/Vrbo sin RFC registrado, casi seguro te retienen al 20% ISR + 16% IVA — el máximo.
- Obtén un RFC y entrégalo a la plataforma: baja a 4% ISR + 8% IVA. Es la hora de papeleo más rentable que harás.
- El ISH (6%) es aparte y generalmente lo maneja la plataforma en Quintana Roo — pero si tomas reservas directas, debes inscribirte y enterarlo tú.
- El IVA federal (16%) y el ISH estatal (6%) son impuestos distintos — nunca los netees entre sí.
Preguntas frecuentes
¿Debo impuestos en México si no soy residente y nunca piso México?
Sí. El ingreso de un inmueble ubicado en México es ingreso de fuente mexicana, gravable sin importar tu residencia. Las plataformas lo retienen en la fuente.
¿Cuál es la diferencia entre IVA e ISH? Suenan parecidos.
El IVA es el impuesto federal al valor agregado del 16% (SAT). El ISH es el impuesto estatal al hospedaje de Quintana Roo (SATQ), 6% para casa entera. Distintos gobiernos, distintos impuestos — puedes deber ambos.
¿De verdad el ISR por plataforma sigue en 4% para hospedaje en 2026?
Sí. La reforma 2026 subió la tasa general por plataforma a 2.5% pero excluyó expresamente el alojamiento, que se queda en 4% (con RFC).
¿Cómo bajo la retención?
Obtén un RFC mexicano y regístralo en la plataforma. Eso te mueve de 20% ISR + 16% IVA a 4% ISR + 8% IVA. No necesitas residencia.
Si Airbnb retiene todo, ¿ya terminé?
Para un residente bajo el umbral, quizá. Para un no residente, no asumas que la retención es definitiva — confirma tu caso con un contador, pueden quedar obligaciones federales residuales.
¿Quieres que lo manejemos por ti?
PlayaStays deja a los propietarios en regla fiscalmente como parte de administrar la propiedad — RFC, registros estatales y declaraciones mensuales, sin vueltas. Si tienes (o vas a comprar) una renta en Quintana Roo, escríbenos y mapeamos exactamente qué debe tu caso.
Fuentes
• LISR Art. 158 (renta de residente en el extranjero, 25%) y Arts. 113-A y ss. (régimen de plataformas) — diputados.gob.mx
• LIVA Art. 18-J (retención de IVA por plataforma) — diputados.gob.mx
• SAT — Régimen de Plataformas Digitales — sat.gob.mx
• ISH Quintana Roo — Ley del Impuesto al Hospedaje, Decreto 030 (5% / 6%) — satq.qroo.gob.mx
Aviso
Guía de información general, basada en fuentes públicas de 2026 (SAT, Cámara de Diputados y la ley fiscal estatal de Quintana Roo). Las tasas y reglas cambian — las leyes de ingresos estatales se revisan cada diciembre. Confirma tus obligaciones específicas con un contador mexicano antes de declarar.
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